2019年6月17-18日，由北京京海博瑞企业管理顾问有限公司主办的地下室工程的失控点分析与防治措施内训在上海圆满结束。来自集团内部工程部经理、土建工程师、水电工程师、精装修工程师等公司高管及部门负责人参加了此次培训。

      房地产开发需要的投入非常大，而且消耗时间长、技术复杂，工程建设是房地产企业的经济效益来源。该文就笔者的一些经验来对房地产开发项目的进度、质量、成本这几个方面进行房地产开发项目施工管理问题的讲解，并给出相关的解决措施。
      房地产企业为了在竞争中获得实力，需要强化施工管理，让企业保持强劲的市场竞争能力。房地产施工管理者必须要对房地产开发项目施工的一些问题给予关注，以找到解决和应对的措施，让房地产开发管理更加科学合理。

1 做好房地产项目施工管理的节点控制
2 对施工进度及工程质量加强管理
3 提高房地产开发项目施工管理的具体措施

1 做好房地产项目施工管理的节点控制
项目进入实施阶段后，作为管理人员，一定要把眼睛盯在计划的关键节点上，把精力集中在关键节点上。对计划关键节点的控制是企业由粗放型向细化型转变，是提纲挈领、化繁为简、化难为易的管理方法。为此，要做好逆计划，对每个关键节点前的工作要有预测，按工作的先后顺序反方向梳理工作程序和衔接关系。对可能影响工作进度的因素和环节做出预案，并加以关注；做好实时监测，对每个关键节点所应完成的任务进行实时实地的监督检测，管理人员对每天的工作完成情况要进行检查，对承包商的工作安排要有了解，由此测算出施工效率，从而掌握关键节点的进度；做好因果剖析，对进度拖延的现象或是某一工序连续延误的现象进行解剖分析，查找原因。进度拖延是工程施工中经常发生的现象，但是关键节点的延误会拖延总工期，管理人员要对此进行分析研究，用每天的实时监测记录与计划对比，一要分析确定已拖延的工作量、已拖延的进度对总工期的影响有多大；二要分析承包商的工作效率、工作负荷、人力和机具设备安排是否匹配、是否满足进度的需求；三要分析邊界条件的变化和影响程度，如设计错误或变更、供方供应不及时、天气影响等；四要做好纠偏，制定针对性措施，消除继续拖延的可能性，制定弥补措施，赶回已拖延的工期。

2 对施工进度及工程质量加强管理
2.1 施工准备阶段的质量控制
房地产工程在开始施工前，需要先对承包单位的施工技术、质量管理、质量保证等进行审查，确保承包单位具有能力完成项目，并且保证在施工过程中能对施工质量及时地签认。关于对房地产施工项目会使用到的设备和机械，承包单位必须要有相关的技术性能审核报告，如果无法达到标注要求，应该对设备和机械进行更换，确保不合格的设备和机械不出现在房地产施工项目中。承包单位要能拿出计量器和机器具的权威鉴定证明，确保是在有效期范围内，将需要进入施工场地的材料、设备、配件等出示质检记录和证明，审核签认。根据工程质量管理规定，抽检样本。项目监理部在提交设计前，由监理人员对图纸设计相关问题进行审核，提出书面建议。工程监理人员参与设计交底会，对现场签认进行会议记录。
2.2 施工过程中的质量管理
现场施工过程中的情况非常复杂多样，会有很多的返工以及设计变更情况出现。所以，在监理施工进度和质量的同时，对模式化倾向问题也应该给予高度的关注，随时进行现场的调整。根据房地产开发项目特点以及施工场地受到的各种影响因素来提前进行预防，将各道工序进行控制，解决工序中存在的问题，减少返工情况，避免材料的浪费。控制各道工序质的量要实行严格的数理统计方法，坚持实测—分析—判断这一过程，在统计和分析时根据检验数据，对工序整体质量的是否稳定和正常进行评估。正常施工状态，需要根据规范流程和工艺流程来进行，这是工程质量的基础，在进行施工期间就需要对整个工程项目技术指标进行书面交底，将工序和具体内容进行详细的划分，并对其进行监控。使施工质量管理和工艺流程相契合，能够满足规范操作的要求，对其进行监督，保证操作的工艺流程规范。

3 提高房地产开发项目施工管理的具体措施
3.1 提高施工进度的具体措施
首先，制定完善合理的施工计划。房地产企业施工前会和施工单位进行多次的沟通，对施工的规划进行沟通交流，最终制定出全面的施工方案，整体上对各施工部门进行协调，让施工单位之间能够更好地配合，工序的衔接更加自然顺利，让资源利用率提升。其次，提升施工图纸质量。施工的时候会因为设计图纸以及施工环境的不对称而出现施工方案调整，由于图纸的变更给施工进度带来的影响是巨大的，所以，图纸设计时的质量必须要高，减少因为设计问题而出现的变更，影响施工进度。再次，控制好施工节点。施工中各道工序都是紧密连接的，在上一道工序完成后再开始下一道，所以各部门都需要合作，让施工进度有保障。施工单位根据具体时间节点来安排施工进度，确保工程及时跟进。最后，使用激励制度。房地产企业在合同中需要对工程质量和进度制定奖惩措施，在保质保量完成的前提下将工期缩短，能够提供奖励，相反，则会有相应的惩罚。
3.2 提高施工质量的具体措施
施工质量管理是最重要的内容，关系整个施工质量的高低。提高施工质量：一是前期的准备工作做好。在施工准备阶段就开展质量控制工作，对施工的建筑材料、场地等进行规范管理和规划，对施工设备进行检查，确保能够满足施工的需求。对施工图纸进行检查和复查，对存在的问题及时地纠正，避免影响后续施工。二是试验施工建筑材料，确保材料的质量和性能能够满足施工场地的需求。比如在对施工场地进行施工前，检测混凝土的性能，确保混凝土的性能可以满足项目的需求。三是做好施工管理。施工的时候，对工程质量进行管理可以提升工程的质量，管理人员可以将施工人员的施工质量、施工机械设备的工作性能、施工建筑材料以及应对不可抗力因素的措施作为切入点进行管理，对一些隐蔽性比较强的工程更加应该加强监督。四是改进工艺。施工时选择科学先进的施工工艺对工程质量来说具有促进作用，也能够让施工的进度加快，缩短施工周期。
3.3 提高施工成本控制的具体措施
控制施工成本有主动和被动两种控制方式。主动控制是在工程没有问题时进行了成本控制措施，常见的有对合同图纸进行施工前约定，防止成本失控。被动控制则是项目开展过程中，对可能以及已经出现的问题进行补救，防止成本偏差进一步的加剧。被动成本控制是对主动成本控制的补充过程。实际施工中，控制项目成本以下列方式为主。一是制定完善的成本控制制度。施工过程的成本控制不能够单纯依赖于施工人员自身的职业道德，这样无法将成本控制在目标范围内，房地产企业需要制定一套成本控制制度，对施工人员的规范性进行约束，让他们对自己的职责明确，被动地强化他们的责任意识，提升责任心，对员工的成本控制行为提供奖励，将绩效考核和支出进行结合。二是合理优化配置施工资源。资源的合理调配是企业经济增长的来源之一，可以有效减低施工成本，施工的机械设备占据了施工成本的很大一部分，特别是在机械化广泛使用的现代社会，房地产施工管理人员要对机械设备的大小合理选择，确保施工的机械不被闲置，能够保证设备的利用率。三是规范建筑材料的购买途径与管理。对施工材料的采购，建筑单位需要进行招标，用低价采购高质量产品，并且对采购人员进行职业道德教育，制定监督管理机制，防止其从中克扣回扣。

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