课程背景：
2021年是“三道红线”实施后的元年！房地产行业已从高杠杆、高利润的黄金时代，进入“步 履维艰”的白银时代，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本上行，导致房企的利 润空间收窄，在资金面上承担比较大的压力。面对困境，房企纷纷提出修炼内功，在“全成本 ”理念深入人心的今天，尤其要做好成本管理。
成本管理绝不是成本部一个部门的事，执行好成本计划，更需要其他部门的配合到位、有序监 控。成本部需要和前期、规划设计、工程、营销等部门高效协调。
房企向管理要红利，针对成本线而言，必须抓住2个核心项。一是基于“大运营”指导思想下的 成本策划，强调做准目标成本，确保产品适配。二是抓好无效成本的浪费。无效成本是项目开 发过程中由于管理失误产生的成本增加。第一项强调“事前策划”，第二项强调“事中管理” 。对于“无效成本”的管理越到位，越能享受“管理红利”，这是真金白银的利润，更是企业 竞争策略下的护城河。
本课程基于房地产财务运营视角，以沙盘模拟的形式，从组建团队开始到项目投资决策、经营 阶段、实施阶段的成本管理的实际的案例进行研讨，用“提前谋划”的思维将整个成本控制前 移。从真实的情景中学习掌握项目成本管理的流程及关键，确保项目经营目标及管理目标的实 现。
课程收益：
1、丰富性与针对性：信息量大，专业性及针对性强，案例多，把握成本控制过程的管理要点， 制定优势的目标成本，避免错、漏、重项，分析无效成本原因（变更签证、第三方工程、抢工 期、争议索赔、其他原因）
2、指导性与实用性：给房企出招-学会项目各阶段成本控制的核心方法,采用有效手段达到“降 本增效”的目的、课程分享与专题研讨聚焦实战独家案例
3、操作性与实效性：现场分享标杆企业的做法，提供丰富具体的“管理流程、制度、工具模板 ”供学员参考、借鉴、落地，通俗易懂，参与性强、深入浅出、通俗易懂
主讲老师：高老师
北京京海博瑞企业管理顾问有限公司独家签约讲师。师资库成本、采购管理专家、顾问 。快周转成长型房企及上市公司经验。
一级注册造价工程师、一级建造师、注册会计师、英国皇家特许测量师，曾任TOP50强地产集团 成本总经理，某地产集团华北区域成本总，某地产集团成本管理中心总经理等职务。
1、讲师专业理论深厚：长期的一线地产公司负责成本管理、招采管理，全面造就先进成本招采 管理理念；长期的集团成本招采管理人员领导及培训工作，实力打造集团成本招采管理体系及 供应商管理体系。
在招采效率、质量、风控及集采方面有独到见解并在开发六阶段落地，以供应商库及集采两个 抓手更能保证项目经营目标的实现。
2、对供应商行业深度了解使得项目产品适配性更优，指导建立与公司战略契合度更高的供应商 库。
3、师授课风格：高度与实战并存，能真正站在集团层面与实际操作层面思考问题；逻辑性强， 案例丰富
a.本工程钢筋、商品砼、电缆给予调整价差，其余人工、材料 、机械、设备均不可调；
b.钢筋只调整一次及二次结构钢筋，措施钢筋不予调价差；
c.商品混凝土只调整一次、二次结构商品混凝土及地板采暖后浇层，装饰混凝土不予调价差；
d.各材料调差部分只计取税金（执行投标报价表中的税率）；
e.所有调价材料分别依据车库、商业、住宅各施工周期进行调价。
二、调差计量方式：
（1）商品混凝土调差商品混凝土价格参考 市 2018 年 月市场价格进行计取。各标号计入的具体价格及泵送费、外加剂的计入价格详见清单计价文件的《限价表》。结算时按结构施工周期内 郑州 市造价信息中相应等级的混凝土价格的浮动幅度为依据进行调整，差价部分不予取费只计取税金（税率按投标报价中的营改增税率）。
（2）钢筋调差
由于不同等级、规格钢筋之间价格差异较大，需分等级、分规格调差；
本工程预算清单计价中钢筋价格以“我的钢铁网” 2018 年 月 1 日发布的“ 市场建筑钢材价格行情”中的（安钢和济钢）各规格等级钢筋价格最低值价格计入预算清单，将 年 月 1 日发布的“ 市场建筑钢材价格行情”中的（ 钢和 钢）各规格等级钢筋价格最低值设为P0，按照结构工程施工周期内，“我的钢铁网”每月 1 日发布的“ 市场建筑钢材价格行情” 中的（ 钢和 钢）各规格等级钢筋价格最低值的算术平均值设为Pn，调整相应单价。
若“我的钢铁网” 1 日不发布“ 市场建筑钢材价格行情”，则后延采用“我的钢铁网” “ 市场建筑钢材价格行情”中最近一期的发布价格。
钢筋调价方法：以P0为基数，结算时按照对应施工期内Pn 与P0进行比较,其差值作为钢筋主材价格的调整值（正增、负减），再乘以调整期内所消耗的钢筋调差数量，即为调差金额。调差部分仅计取税金，不计取其他任何费用。措施筋不调价。
（3）电缆调差
合同造价预算中电缆材料价格对应铜价为 52000 元/t,结算时按上海有色金属网（www.smm.cn）当日(电缆进场时间)铜价下限换算电缆价格；换算原则为铜价每涨跌1000元/吨，则电缆价格涨跌1.5%，差价部分只计取税金。
三、调差计算公式：
a)商品砼差价合计公式:=
b)：C1至Cn各标号砼的价差合计值。
=商品砼标号C1差价+商品砼标号C2差价+……+商品砼标号等级Cn差价
c)M: 施工周期内， 郑州 市造价信息Cn标号砼价格的算术平均价格，M元/m3
M=Cn施工周期内各月造价信息价格之和/结构施工周期月数
d)P： 市造价信息 2018 年 月Cn标号的砼价格，P元/m3
e)Cn:商品混凝土的各标号等级，如C15、C20、C25…等
Cn合同价：合同清单中的Cn标号砼的单价，元/m3
Cn合同量：合同清单中的Cn标号砼的工程量，m3
Cn变更量：发包方及承包方共同确认的Cn标号砼的变更工程量，m3
调价公式：
a)钢筋价差调整公式：
b)：各等级Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、…和圆6、圆8、圆10…等钢筋价差合计值。
=钢筋等级1差价+钢筋等级2差价+……+钢筋等级n差价
c)Pn施工期算术平均价格: 施工周期内, 郑州 市“我的钢铁网” 1 日Pn规格钢筋各月单价和/结构施工周期月数，元/t
Pn合同价:合同预算清单中的钢筋单价，元/t
Pn合同量：合同清单中的Pn规格钢筋的工程量，t
Pn变更量：发包方及承包方共同确认的Pn规格钢筋的变更工程量，t
调价施工周期：指自基础垫层施工始，至主体封顶时间止；由甲方现场代表及监理签认，作为结算时一次及二次结构钢筋调价周期范围的依据。
四、调差周期：
f)工程施工周期：
1）一次及二次结构混凝土：指自基础垫层施工始，至主体封顶时间止；由甲方现场代表及监理签认，作为结算时商品砼调价周期范围的依据。
2）地板采暖混凝土后浇层：指自地板采暖工程混凝土后浇层施工始，至混凝土后浇层全部施工完成止；由甲方现场代表及监理签认，作为结算时商品砼调价周期范围的依据。
五、调差基准价格：
一般为投标当月信息价或网价，如定标后超6个月不开工，可按开工当月价格调整合同基价
主讲内容：
第一部分：
财务经营视角的成本管理、案例分享及沙盘演练
一、房地产经营评价指标
1、经营规模评价体系
2、投资价值评价体系
二、与成本管理直接相关的指标
1、盈利能力6大指标分析
2、盈利质量3大指标分析
3、偿债能力10大指标分析
三、房地产项目主要评价指标
1、财务纬度指标
2、客户纬度指标
3、运营纬度指标
4、能力纬度指标
案例：关键业绩指标库
四、房地产经营分析管理工具
1、全生命周期成本测算
2、全面预算管理
五、成本管理业绩指标案例（成本）?
1、成本管理的目标是什么
2、细化的成本管理业绩指标有哪些
3、如何保证这些业绩指标实现
六、成本管理业绩指标案例（采购）
七、项目成本控制关键性指标
1、规划类指标（10）
2、单体建筑类（25）
3、景观类（5）
4、基础设施类（5）
案例：项目成本控制关键性指标
结构含钢量优化目标值及应用
研讨：财务分析基本指标与成本的协同
沙盘演练：财务分析基本指标
经营测算中应列入哪些财务分析指标
第二部分：
项目投资决策阶段的成本管理、案例分享及沙盘演练
一、成熟的成本测算模型
1、明确成本测算的用途
2、成本测算的要求
3、成本测算模型的架构图
二、拿地方式与成本关注点
案例：合作项目成本关注点
合作项目市政配套（大市政）工作交底表
三、项目地块的了解、竞品楼盘
四、政府收费及时更新
案例：某地区垄断行业收费清单
五、行业垄断熟悉
六、产品线成本清晰
七、成本数据库
第三部分：
项目设计阶段的成本管理、案例分享及沙盘演练
一、营销策划报告理解
二、竞品楼盘
案例：如何踩盘
三、规划方案熟悉
沙盘演练3：地块影响成本因素分析
四、成本测算多轮探讨
五、精装修成本管理体系
六、户内精装修成本测算思路
七、精装修目标成本测算关注要点
八、成本目标定稿
九、目标成本交底
十、设计标准化的成本管理
第四部分：
项目实施阶段的成本管理、案例分享及沙盘演练
一、合约规划
1、合约规划：定义、方法、价值
案例:合约规划模板LH
2、合约规划：设置原则、实操步骤
3、各成本科目合约规划注意点
案例：成本科目、合约规划及其对照表
二、设计变更、现场签证
1、动态成本、结算价格与变更、签证及索赔的关系
2、设计变更签证优先级顺序
三、认质认价
四、总包转固
研讨：总包转固策划
五、无效成本
1、无效成本从何而来、如何界定
2、在开发不同阶段，无效成本是如何发生的
3、如何对无效成本进行统计和分析
4、如何对动态成本进行管控？
第五部分：
项目结算阶段的成本管理及案例分享
一、如何提高工程结算质量
1、常见的8个结算质量问题
2、结算资料准备
案例：技术服务类、施工类合同申报结算资料要求
3、结算审核工作模式及案例分析
二、如何提高工作结算效率
案例：地产成本中心2019年及以后结算计划表
三、如何规避结算风险
1、工程结算争议项解决方案
2、工程结算一审二审再审之约定
3、咨询公司的管理
案例：咨询公司业务委托管理
4、工程结算法律依据
四、项目后评估
五、如何做项目后评估
六、项目后评估的内容
【培训对象】
1、房地产公司中高层管理人员（董事长、总经理、成本总监、总工程师、部门经理）
2、房地产公司成本管理人员（成本部、造价部、合同部）
3、分管领导；成本（造价）经理、主管、造价工程师
【培训时间】2021年07月09日至11日 （09日全天报到、10-11日（周六、周日）上课）
【培训地点】北 京
【相关费用】A 类：4980元/1人 B 类：22000元（5人参加） （6人次以上建议购买年卡）
1、含授课费、场地费、资料费、会务费、茶歇费、中餐费等
2、参会学员若需安排住宿，费用自理。其中：住宿费（详见确认函）
3、会务组收到报名回执表确认后，发送详细报道通知，告知酒店地址乘车路线
获取详细课程大纲请拨打 热线电话：400-687-9488 滕老师
本次分享主题：2021房地产项目全生命周期（财务经营视角+四大阶段）成本管理核心控制措施 、方法、要点及案例分析
（2021年07月09日至11日 北京站）