波士顿时间10月24日，在哈佛大学中国论坛上，金地集团高级副总裁徐家俊先生，就金地的美国事业版图，海外地产发展看法，金地集团的历史、竞争优势、行业地位及未来战略布局等内容，进行了精彩讲演。
金地美国公司董事长朱毅先生、MIT的地产研究中心教授DavidMah、金地美国公司地产专家MichaelKrupa等多位海外地产资深专家也陪同徐总亲临哈佛，就金地海外地产发展战略进行了的精彩的对谈，接受了在场同学的提问。演讲结束后，徐总还接受了来自侨报、美国中文电视和世界日报等媒体的记者的采访，就金地在美的机会，在美投资策略、金地在美国的发展优势和特点进行了作答。
以下为徐家俊先生哈佛演讲实录：
各位同学，大家好，很高兴今天来到哈佛和大家来交流。我第一次来哈佛大学的时候还是八年前，时间飞逝，八年前当时在座的各位可能还在上中学或者小学。
(徐总在哈佛论坛发表精彩演讲)
咱们今天论坛的主题是金地激荡三十年，三十年看起来可能是很长的时间，但是在人类历史上不算什么。可是过去的三十年，中国经历了很大的变化，特别是房地产行业。三十年前，中国是没有地产这个行业的，也是没有房地产这个概念的。那时候所有的房产都是国有，是国家分配给我们居住的，就如今天的朝鲜一样。
金地在深圳成立的时候，那时候的深圳还是一个小渔村。我本人在深圳待了十三年时间，我也见证了深圳飞速发展的历程，我认为深圳是中国很有代表性的城市，见证了中国城市飞速发展过程。如今我们看到的数据，深圳的小学入学率已经基本和北京、上海持平。经过上半年深圳房价40%的涨幅，如今，深圳的房价已经超过了北京和上海。
1988年，我们在深圳创立，当时金地的规模还十分有限，员工仅有十余名，业务范围也仅限于在金地工业区提供代收水电费等服务。那个时候我们就发现，工业园区很多人在工作，但是他们中的很多人，没有地方去住，我们那时候就想建造一些住宅，去满足人们居住的需求。
三十年前，在中国，不是有钱有地，想做房地产就做房地产。必须需要经营许可证。我们很幸运地拿到了政府的许可，所以我们开发了我们住宅历史上第一个产品，金地花园，成为了最先有资质的房地产企业。金地的企业的理念就是科学筑家，在开始的十年，那时我们创造了很多优质的项目。在那个年代，地产界有一句话，“文科万科，理科金地”。万科很多高管都是学财务和文学出身，金地则一般都是学理工科出身。所以我们每次的建房子，做项目，我们都希望有精确的计算。
(徐总在哈佛论坛发表精彩演讲)
随着企业的逐步壮大，我们愈发感到人才的重要性。所以当时我们提出了“树人胜于树楼”的理念。在中国，金地也是第一家做员工持股的公司。1998年，时任国务院总理的朱镕基赴深圳考察，听取深圳部分企业代表的汇报。当时金地作为极富特色的员工持股企业，也出席向总理做了汇报，当时万科的王石先生也在场。朱总理带来两则好消息：一是将逐步取消福利分房，实行住房商品化；二是将解禁房地产企业上市，建设部将推荐三家房地产企业进行IPO。那时候的金地看到了巨大的房地产商机，更加坚定了做房地产的信心。
中国很多行业的机遇，几乎都来自于国家的政策的支持，房地产也不外如是。我举个例子，中国房地产市场最早在上海诞生，当时朱镕基总理时任上海市长，他注意到因为大部分住房来自于政府分配，所以不能流动。因为政府拥有这些房产，政府无法交易房产，成为了沉重的负担，同时，老百姓也不能把这些房产当成自己的财富。所以，朱镕基总理建议，把房子以5-10万的价格卖给百姓，这样一个简单的政策变化，政府收到了钱，同时百姓拿到房子后，也可以把房产进行抵押、投资，挣到更多的钱。房地产行业由此应运而生，发展成如今上万亿的市场。
2001年4月12日，我们成功在上海证券交易所上市，成为解禁后首批上市的房地产企业。2006年，凌克董事长带队访问纽约各大投行，迈出金地集团国际化发展的第一步。2008年，金地集团与UBS共同发起设立第一支由境内开发商主导的美元房地产私募股权基金，并由此开启了中国房地产基金行业发展的大幕。2010年，虽然身处蓬勃发展的中国房地产市场中，但对于不断追求梦想的金地人，我们看到一个更远的未来——集团确立了“以住宅业务为核心，以商业地产和房地产金融为两翼”的“一体两翼”发展战略。在比较早的时候，集团的领导层就看到了住宅地产、商业地产、房地产金融之间协同共进，密不可分的关系。这一战略的确认，使金地集团在房企转型的大趋势中，提前做好了准备。
在金地的国际化布局中，涉足海外资本市场资本无疑是最关键的一步。2012年，我们收购香港上市公司星狮地产（535.HK）更名为金地商置，成称为金地集团发展商业地产的重要依托，同时也为我们的资本国际化找到了优质的平台。2012金地商置营业收入是5亿，去年的营业额是120亿，实现了从0到百亿的突破。
2013年初，金地在纽约设立了金地美国办公室。经过近两年对美国市场的深入学习和研究后，2014年，我们成功拿下旧金山金融区黄金位置的两个办公楼开发项目。今年以来，金地美国公司快速发展，分别在洛杉矶和纽约设有办公室，在旧金山和波士顿设立了办事处，目前团队已有20余人，并且还在不断壮大。除了旧金山项目，我们在洛杉矶好莱坞的项目上个月也正式启动。
来美国之前，很多朋友和同事都问，中国房地产从黄金时代进入了白银时代，地产这个行业，究竟还值不值得去做？我的答案是，一直相信中国房地产行业还有很长的路要走。但是我们发展的方式和路径与前三十年，会有很大的不同。
前三十年，我们一直在发展住宅，未来，发展商业地产将会更加重要。在中国，很多人会觉得购物中心已经有过剩的趋势。但是我认为，所谓过剩很大程度上是结构性过剩。我举一个例子，如今房价越来越贵，很多年轻人在北京、上海、深圳这样的大城市买不起房。但是在中国，却很少有像美国一样的apartment的产品。原因非常简单：没有相应支撑apartment发展的金融工具。所以，金地现在开始一方面会尝试去做apartment这样的产品，同时在另一方面，发展我们的房地产金融业务。
很多人说在中国，建筑已经盖得非常多了，我也很认同这个观点。昨天我刚刚到美国的，也听到我们的美国同事说，在美国，很多建筑系的知名教授都是华人，我问为什么，他们告诉我说中国有很多在建项目，很多实践机会，这些华人写一些关于这些建筑的文章，一下子就变得非常出名了。
2014年我们有一个项目，和英国著名建筑设计事务所NormanFoster合作。我到他们伦敦的办公室参观，看到里面放了很多模型。他们最著名的建筑是伦敦的小黄瓜（注：伦敦金融城的标志性建筑），我想在座如果是学建筑的同学一定都知道这个知名的建筑。在他们的办公室里，我看到大概70%的新建筑模型，都在中国。所以，在硬件方面，中国房地产发展的非常快，但是在软件方面，我们却还存在非常大的差距。
软件指的是什么？无非就是金融和服务。在这些方面，金地正在不断探索。有个很有意思的事情，有人问金地在中国有多少员工，我会告诉他两个答案：一个是我们有超过两千人，一个是我们有三万多人。这个差距在哪里？实际上差距就在于我们的物业服务人员。
在那时，我们认为房子卖出去以后，对于房产的经营是物业公司的工作，和我们地产关系不大。但是今天我们发现，物业服务是一块非常大的金矿。我们在物业服务方面有很多事情可以做，今天我们可以把自己的物业服务搬到网上去，我们在APP上卖肉、卖蔬菜、卖水给业主。同时，也能卖保险、卖基金给业主、也能在上面进行银行开户服务。我们甚至成立了一个小额贷款公司，只要是业主就可以优先获得我们的贷款。
为什么我们会这样做？因为我们对业主非常了解，他们每天和我们生活在一起。我们现在还在为业主提供居家养老、儿童教育、装修等等一系列的服务。我们认为，当每家每户都有房子住的时候，服务的价值将比盖房子的价值更大。
另外，在商业地产方面，我们也在做这方面的探索。我们为青年人开发他们居住的服务式的公寓，我们也在中国做WeWork式的共享式公寓。我们认为这是未来的强增长点。对我们来说，地产业务在中国不是不能做，而是需要换一种方式做、换一种思路做。所以，多元化将是房地产行业未来发展的重要方向。金地的多元化，一个就是我刚才提到行业的多元化、产业多元化，另外一方面呢就是国际化。
2012年，金地集团董事长凌克先生曾经说，过去的十年，房地产开发企业成功的关键是全国化和上市；未来十年，成功的关键之一就是国际化。纵观全球资产的估值趋势，我们希望能在更大的市场空间实现商业价值，而国际化考验的是企业全球化运营的能力。美国，是我们迈向全球化最关键的一步。
经过十几年高速发展，中国楼市开始进入到比较稳定的发展阶段，房价处于相对高位，增速开始放缓，国内房地产市场存在供大与求的潜在风险。相较之下，随着美国走出2008年金融危机的阴影，新一轮科技创新和制造业升级推动就业市场持续向好，而利率又长期处于历史地位。资产价格，特别是房地产市场，进入新一轮的上升周期。虽然个别城市个别区域有过热的现象，但整体市场处于稳健增长期。
金地重点关注了美国东西海岸的一些大城市，如东部的纽约、波士顿；西部的西雅图、旧金山、洛杉矶等。这些一线城市不仅是美国、同时也是全球商业活动的中心，吸引了世界各国的创新人才，经济上呈现出新的商业模式和增长点，是可以长期投资的市场。
金地集团在国内主要以开发住宅类地产为主，但是在美国我们会根据各个城市的特点和经济发展周期，更多地参与到办公、商业、出租公寓等综合体项目，除了之前在旧金山的两个项目，九月，我们在洛杉矶好莱坞的项目也正式启动。
在中国，金地的产业非常多元化，在美国，我们也将会尝试多元的业态，如住宅项目，写字楼，综合体项目等等。我们希望能够在美国建造大约20-30个项目，这是我们的愿景，也是我们未来的努力方向。
同时，我们的合作伙伴也都是非常优秀的本土企业，美国房地产市场也非常成熟，行业细分度和专业程度都很高，我们也在这个过程中努力向我们的美国同行学习。
(徐总、朱毅总、DavidMah、MichaelKrupa现场接受同学提问)
近几年，越来越多的中国房企进军美国，每个企业有不同的战略考虑，对于金地来说，我们对美国市场非常感兴趣，在国内业务不断稳步推进的前提下，平衡发展速度和规模的基础上，我们开拓美国市场主要考虑以下4个层面：
1、前几年美国资产价值偏低，处于上升通道，通过投资获取长期稳定的经营性收益及部分物业升值的资本性收益。
2、学习美国发达市场的开发商开发项目的运作模式，充分利用资源的整合能力在各个环节创造价值获取更高的收益。
3、满足中国高净值人群海外配置资产的需求以及置业需求。
4、地产属于强周期行业，通过国际化可以分散区域布局，规避单一区域经济及政策波动带来的强周期风险。
当下，中国力量、中国动力正惠及全球社会。中国企业开展跨国投资的过程中，不仅推动自身发展，并且正积极惠及当地国及消费者。以金地在美投资的几个项目为例:
一是促进当地经济发展。金地在美项目投资体量大、建设周期长，对于当地扩大需求、活跃市场、提振经济将起到长时间、持续性的推动作用。与此同时，金地非常重视海外投资的当地化经营，由此也为上下游行业带来了商机。
二是改善当地就业状况。金地在美投资为当地就业市场注入了活力和动力，特别是带动了金融、法律、咨询、建筑、建材等一系列行业和领域的就业。例如我们旧金山两个项目的投资开发过程中预计将直接创造700多个就业岗位。同时，金地美国公司也在积极招聘美国本土人才，我们这次来哈佛也是欢迎同学们加入金地，随着公司的不断发展，会有越来越多的人才需求。
三是提升当地城市功能。我们作为一流的城市综合开发运营商，通过项目投资开发，将显著提升当地的城市功能。比如，旧金山项目对于金融区办公楼短缺以及提升城市开发空间的功能定位等方面，能够起到显著的改善作用。
下一步，金地将继续加大在美国市场的拓展力度，进一步与当地商业协会及社会团体深入互动，真正实现海外投资经营的可持续性发展。另外，我们也将着眼全球地产市场，不断探索世界其他地区的投资机会，比如欧洲，东南亚，为金地的业务延伸和全球布局进行更多可能性的探索。
感谢大家的聆听，谢谢！
(徐总接受媒体采访)
演讲结束后，徐总还接受了来自侨报、美国中文电视和世界日报等媒体的采访，就金地在美的机会，金地在美国的发展优势和特点进行了作答。
徐总表示，中国开发商如今的竞争力不弱于美国开发商。中国的竞争的环境比美国更加残酷。在美国大多数的项目的收益率比中国大多数都要好，在中国一线城市，大部分项目都是面粉贵过面包。如果说我们和美国、英国开发商比还有什么差距的话，那更多是在金融和融资成本上，在这方面，金地也是越来越好。金地在旧金山的项目是从ICBC融资，但是如今有很多美国当地的银行专门联系金地，希望给金地提供融资。如今，金地的融资成本也越来越低，前几年曾经是6%，现在已经降到4%。
在谈到金地在美国发展优势和特点的时候，徐总说道，金地在美国会注重长线投资，金地的资金结构比大多数美国房地产企业都要简单，相对来说风险也更低。相信在美国市场金地一定能做的越来越好。
在产品上，金地仍需要时间在美国发展符合自己的特色的产品。在中国，金地在设计方面是很具有行业美誉度的，在美国金地也希望能够延续在国内这方面的优势。