这个月以来，陆陆续续多位中国海外发展有限公司(00688.HK，以下简称中海地产)基层员工向莫老爷透露，集团副总裁、营销公司董事长曲咏海即将离职的传言正在内部满天飞。
而今天，来自中海高管的消息源则表示：“曲咏海已于两天前正式辞任，去向是成立创投公司。除了核心层，下面的人暂时还不知道。”
这让莫老爷想起，7月份时，深圳靠普互联网金融服务公司发起的“中国地产大叔长城幸福实践区众筹壹号”项目，曲咏海竟然一改往日低调作风，担当领投人。足以可见，他对“创投”的兴趣。
中海地产的官网上，组织架构一栏已被清空，只留下“内容准备中。。。”五个字，引人遐想。
公开资料是这样描述他的。44岁，毕业于哈尔滨工业大学及清华大学，持硕士学位，为高级工程师。1993年加入中海，拥有多年的物资采购、投资、营销策划、项目发展、企业管理等经验。
下面是莫老爷版本：
由于曲咏海去年由华南区域总经理升任副总裁的消息也是莫老爷曝光的，所以介绍他并不陌生。在中海工作了19年，先后担任过投资部经理、上海地区副总经理、深圳地区总经理等职务，2008年-2014年期间担任华南区总经理，随后挂帅副总裁。经历非常完整。
其营销能力在业界备受认可。保利地产副总经理余英就曾因谈到房地产业的授课问题时，在自己的微博上这样调侃道：“房地产绝对是实战高于一切!如果是万科的张纪文、中海的曲咏海和我三个人去授课，估计所有的讲师都要失业!”
最后，与大家分享今年2月份，曲咏海出席大数据时代下的房地产创新峰会暨好屋中国新品发布会时，就大数据时代下中海地产营销创新发表的一次精彩演讲。以下内容为好屋中国编辑整理。
大数据时代下中海地产营销创新
曲咏海/演讲
如何来实现精准营销，我们有五步：
一、搭平台。一个是云服务平台，一个是内部管理分析数据的平台。移动互联网让大数据的收集成为了一种可能，同时我们企业全套的业务信息化系统，也是个半场的过程，但是随着移动互联网的出现，得到了进一步的升华。还有单兵工具化。
二、增客户。O2O最多的是就是抢夺资源，比如我们在哈尔滨的项目的过程中，我们通过对这个积木的浇水，来保持我们客户在我们平台上的互动性，对于增客户，实际上也是我们自己有这么三个APP，大家通过这个来不断的给我们客户值增加数量。
三、保粘性。客户进来要保持互动，建立我们的品牌与用户的品牌，这方面每个城市都有自己比较有特色的互动的内容，成本不高，但是参与性很高，针对前面的云平台的建立，包括跟客户的互动，我们觉得所有的基础，大数据时代的营销变成一种社会化的营销，变成我们移动终端单兵干的营销，而不是以我们公司售楼处为营销的体系，所以我们大数据的营销变成社会化的营销，就是自中心裂变式的传播，同时对我们所有的客户一定要做到简单的、有趣的、有意义的行为。
四、析数据。针对我们所有的数据，怎么样提供保证。所有大数据体现在公司管理上，我们这套系统能够对每个城市的销售指标等等一目了然，而且每天是即时的。同时对客户的特征的描述，在我们的系统内都有非常清晰的标注，或者是一种分类。这是大数据的客户地图，根据客户地图，这个能用的非常的普遍。
五、显价值。我们利用大数据来实现精准的营销。根据我们的客户信息的搜集，对于一个来我们售楼处的多次来的客户，通过他前两次，第三次来的时候，我们业务员就给他关上的，前两次来喝了一次红茶，实际上就是人文的关怀，通过细节体现出我们品牌的价值，有助于我们实现成交。
大数据已经渗透到社会的各个领域，去年我们的国家最高的领导人都开始学习接触大数据，在生活中，大家也感觉到，可能被我们政府做一些安排，包括航空公司、铁路，这是去年非常经典的案例，我们用大数据来怎么样调整我们的工作。在商业模式上，这是美国非常典型的一个案例，刚才主持人也问了，我们有了大数据，他们俩之间到底是什么样的?实际上在我们公司内部学习案例的时候也讲了，孩子出生之后,孩子的父亲会保持两年时间，去酒吧的次数明显减少，所以每次去商场买尿片的时候就把啤酒买了。
大数据如此的火热和重要，我们中海地产引用的大数据是什么样的?实际上我们也一直在调整我们的一些思维，中海认为大数据是商业智能，在互联时代经过外延扩展的产物，其可信仍然是“数据分析及数据挖掘”。
我们过去做营销也在收集一些数据，我们感觉到数据的数量或者数据的精细化是远远不够的。我们的数据很多过去是没有很强的目的性。我们的数据可能是来证明我们个人主观上判断的需要，并不能说我们的数据能够帮我们解决问题，我们认为现如今的大数据应该是有了变化的。
在大数据的浪潮下，我们是怎么进行思考和探索的呢，接下来给大家做一个汇报，我们精准营销体系是怎么建立的。这个就是我们对于大数据时代，中海营销体系建立的云客户、大数据、新生态，实际上云客户是我们建立数据的关口，我们会做数据的收集和分析，我们的目的是达到精准的定位、推广等。
我们首先以云平台为载体，提供客户的精准及大数据的一个入口，但是这条线就是我们建立了一个云服务的平台，上面有策划人员的O2O，还有销售人员的街坊，另外就是我们自己内部的经营分析平台的建立，这个已经有很多年的历史了，比如说明园的系统，比如我们自企业内部的系统，只不过是在云平台的基础上进行了对接和延伸，包括我们在管理上从一线的销售人员到一线的管理人员，以及我们的管理人员都要经过系统进行运营和管理
下面给大家分享一下我们过去一年运用大数据下精准的营销体系的运用，有两个成功的案例。
1、深圳的九号公馆项目，在2014年单盘成交金额超过了60亿，创深圳楼市新记录，去年以为是房地产第一名，我们的营销人员太实在了，应该说过去一年是一二线城市中单盘的销冠。
2、第二个项目是去年的开盘，济南中海华山珑城项目，当日销售了5000余套房源，单日销售金额达40亿元，3小时每分钟成交27.8套的疯狂记录。
再回到项目上，对于九号公馆这个项目，我们觉得之所以能够取得一个非常理想的销售业绩，应该说跟我们的项目的定位是有非常大的关系和紧密的联系的，对于这个项目定位的时候，我们提出了一个精准的定位，要回答十个问题，五个读懂，从城市到区域到市场到土地到客户，三个问题就是客户是谁，能花多少钱，他需要什么样的东西，两个分析就是密度分析和财务的分析，我们要作出好的产品，但是我们也需要好的回报。
带着十个问题，我们的定位就是强调全方位全周期的定位法，我们的大数据要为它服务，同样我们的一些研究要来支持我们的定位，这就是他们三者之间的关系。
对于这个项目而言，我们发现200-240平米的空白点，实际上价值在1000万到1200万左右，我们重点锁钉了目标客户，对产品包括它的户型，以及所谓的比较时髦的自住面积都做了合理的研究，才形成了这么好的销售业绩。
这个就是广告，包括我们的高层的产品，户型的定位和创新都是在我们做了大量的调研，有的是从市场上买来的，有的是我们的工作人员深入一线，进行数据采集的结果。
第二个项目就是华山珑城项目，这个是以大数据为基础的分布式管理的架构，中间是我们项目的负责人，项目总监，有拓客团队，有销售团队。
刚才这张图，我们形容它是新生态的，像一个森林一样，在这个森林里，我们需要培育一个环境，让生物和动植物自由的生长，对于我们这个项目就是一个放权，我们要放而不乱，移动互联网终端给我们的管理提供了非常好的保证，我们通过移动互联问的终端对大数据的收集起到一个过程的控制，过程的调整，所有的营销策略都伴随着大数据的分析调整进行调整。
接下来我们所做的仅仅是挖掘自然规律，提供恰当的阳光雨露。我们对自然的理解，就是根据大数据的特征，对于我们的机遇机制，对于我们的管控模式进行变化，有了放权，有了机遇机制，我们的管理者就可以安心的跑步了。
刚才讲的是我们的思路，对于我们这个项目客储的模式，就是一个自然规律，我们精准的规则，这个规则一定要做到一个公平、公开、合理、高效，所有的这些都是要围着一个数据的挖掘，我们去发现它的规律，才能够形成我们的精准的规则。
这个也是根据我们的客户地图，刚才讲了27个拓客团队，实际上就是根据拓客地图来的。这个是对我们客户的特征的描述，来调整我们所有营销的策略，在这里也跟大家分享一下，左边是一个决策树的分析，主要是客户的到访和来访的描述，看似我们平时过去一直分析的，因为没有大数据的收集，没有大数据的分析，我们实际上运用起来非常少，我们有一个项目，我们实际上发现了三房的成交42%是四口之家，在我们发现这个规律之后，我们所有的三房客户除了买，我们瞄准了周边区域的四口之家，从幼儿园到小学深入的挖掘，我们提出了一个精准定位，客户体征来为我们营销服务。
这个项目从我们定向的开盘日期，两个月的时间，我们27支拓客团队，1500名拓客人员等实行了销售。
大数据之精准定价，有储客量的积累，如果把时间转换，实际上价格的因素非常非常关键，这个是精准定价的四个关注：客户情况、市场情况、销售指标、利润回报。前面两个是一线人员对市场的营销，我们提出我们的销售目标，我们要考虑我们项目的回报要求。
刚才讲了四个方面，我们还有四个步骤：数据采集、建立定价模型、确定价格、客户回馈。我们把每类户型，或者每一栋的价格，包括客户选择的一、二、三、四，根据我们的系统进行模拟，看看最大的成交，能不能达到我们管理对项目的要求。
这个是我们定价模型设计的时候运用的样本。这种精准的定价确实对我们的销售成果有非常大的帮助。
这也是华山珑城，这里是三个客户休息的场景，中间是选房和签约区，全是经过移动互联网终端的运用，解决了我们现场没有出现任何的瑕疵，也没有出现混乱。
因为时间关系，我们中海过去一年还有很多精彩的案例，大数据精准营销的路上，我们中海人还在不断的探索，也希望我们能为我们中国房地产界在未来的白银时代也好，或者说在越来越残酷的竞争市场环境下，能为我们中国的房地产文化带来一些新鲜或者创新型的工具和方法，为我们的行业作出一份社会的贡献，也期待大家对我们有所期待，也相信我们会做的更精彩。
再插播一则消息：莫老爷还确认了中海另一起人事变动，中海宏洋助理总裁范逸汀跳槽旭辉集团(00884.HK)，履新旭辉副总裁，负责设计线。